史上最實用的買房攻略,專家教你如何挑選房子?

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摘要:在中國買房是一件很重要的事情,因為中國人總覺得有房子就有一個自己的家,在他鄉漂流也有一個歸屬感和安定感。所以買房子要怎么挑選成為一個至關重要的問題,在現今房價居
摘要:在中國買房是一件很重要的事情,因為中國人總覺得有房子就有一個自己的家,在他鄉漂流也有一個歸屬感和安定感。所以買房子要怎么挑選成為一個至關重要的問題,在現今房價居高不下的情況,年輕人的經濟能力有限,如何挑選性價比高且適合自己的房子?要注意哪些事項?在交易前如何挑選?在交易過程中應該關注合同哪幾點、在收房時應該哪些事項,應該要交的費用等等。今天優米瑰秘匯小編為大家一一整理下來,希望對大家有幫助。

史上最實用的買房攻略,專家教你如何挑選房子?看完后少花冤枉錢  

買房攻略一:基于個人的基本需求

(1)選地段

房子作為不動產,所處的地段非常重要,因為它是房子增值的重要因素之一。

購買一手房

根據實地考察和城市規劃建設來分析一下住宅所在位置的發展潛力是非常重要。

購買二手房

主要考慮學位房和交通便捷兩點,滿足上班、孩子上學的需求。但是仍要考慮升值的空間,特別是要關注城市的規劃內容,看是否短期之內會造成某些方面的減值,不管是買新房還是買二手房,都要注重房子的位置因素。

(2)看配套

居住地區的配套設施是否合理,也是衡量一個房子質量的重要標準。

現在有很多居住小區都建有小學,超市,藥店、綠化覆蓋率等,居民光顧的基層商店是否完善齊全?一手房的開發商會把房子社區的配套講的天花亂墜,作為一個消費者,保持一個清醒的頭腦,結合房子的真實情況再做出決定。買二手房要去親自實地考察,結合自己二手房的位置、衛生、醫療以及購物方便等多種條件,多方面選擇,然后再做出買房抉擇。

(3)挑戶型

專業人員看戶型結構要注重房子的采光和通風情況。一般來說,房子廚房和衛生間最好有向外打開的窗戶,防止污濁空氣進入,同時還要注意功能區的位置,以免居住時受到打擾。

如果購買新房,最好參觀一下樣板房,可以對圖紙的戶型感受了解一下,加深印象。購買二手房,可以實地考察一下房子空間給人的一種感受,對于采光和通風方面可以做一個打分。時間充足的話,可以多看幾家房子,貨比三家,才是我們能夠選到最好的房子的必要條件。

(4)看項目的區內交通

首次買房的位置,其中居住的交通有 人車分流 和 人車混行 兩種,對于購買一手房的消費者一般都將 人車分流 ,人行和車行互不干擾,可以遠離各種干擾和不便,但是停車費用可能會很高。

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買房攻略二:買房之前必須了解貸款。貸款買房10年、20年、30究竟有什么區別?哪個最劃算

舉個例子,假如說你看上了一個房子,全款需要150萬。首付三成的話那么就是50萬,還差100萬。你向銀行貸款100萬的話,分別貸款年限為10年、20年、30年。我們先來采用等額本息的算法看看每月需要支付多少,總共需要還貸多少。

10年:貸款數是100萬,支付利息的話需要35.4萬,加起來總共需要還貸135.4萬。如果是選擇10年的話,那么一共是120個月,一個月需要支付1.12萬元。

20年:貸款數是100萬,支付利息的話需要77.1萬,加起來總共需要還貸177.1萬。如果是選擇20年的話,那么一共是240個月,一個月需要支付7379元。

30年:貸款數是100萬,支付利息的話需要124.4萬,加起來總共需要還貸224.4萬。如果是選擇30年的話,那么一共是360個月,一個月需要支付6235元。

還是以上這個例子,我們再來用等額本金的算法看看每月需要支付多少,總共需要還貸多少。

10年:貸款數是100萬,支付利息的話需要32.1萬,加起來總共需要還貸132.1萬。每個月的月供從1.4萬開始往下遞減,一直到還完為止,每個月遞減的費用大約是100元1個月。

20年:貸款數是100萬,支付利息的話需要63.9萬,加起來總共需要還貸163.9萬。每個月的月供從9475元開始往下遞減,一直到還完為止,每個月遞減的費用大約是25元1個月。

30年:貸款數是100萬,支付利息的話需要98.5萬,加起來總共需要還貸195.8萬。每個月的月供從8086元開始往下遞減,一直到還完為止,每個月遞減的費用大約是15元1個月。

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買房攻略三:買期房前,如何規避風險

現房,一般是二手房或商品房,相較于期房而言,省去了等待時的房租費用。還可以盡可能真實詳細地了解房子情況,包括采光、質量、戶型等等,不用單靠樣板間來猜測,相對現房比期房的風險系數會小很多,也可以通過周邊配套設置直觀地了解未來房子的升值空間。

期房,一般是開發商為了籌集資金和吸引購房者,在銷售期房時,優惠力度大,能省下不少錢。而且期房戶型多,選擇更加多樣性,如果碰到優越的房源,就等于搶占先機,撿到了個大便宜。相對于現房來說,風險比較大。

所以想買期房的小伙伴們,究竟應該怎樣來規避風險呢?

1、調查資質, 三書一證一表 不能少

開放商越正規,資質越齊全,樓盤的風險就越小。所以以下幾個文件缺一不可:①《建筑工程質量認定書》;②《住宅質量保證書》;③《建筑竣工驗收備案表》;④《住宅使用說明書》;⑤《房產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》。

2、實地考察建筑工地

越正規的工程企業會越注意企業形象,所以施工人員會穿統一的工作服,戴統一的安全帽。而且為了安全考慮,建筑工地上安全看板、警示標志、攝像頭和消防站都是常備的設施。

所以說,如果這個施工工程的安全措施和管理很差,那這個樓盤很容易成為開工不久就停工的爛尾樓。

3、選房時,要有備選方案

購房者在買房時,通常是需要排隊拿號進行選房的。由于選房時間較短,所以在選房前記得多備幾個方案,這樣不容易被開發商牽著鼻子走的同時,也避免好的房源被其他購房者選走。

買房攻略四:在簽訂合同過程中,合同要看清再簽,流程手續要妥當

在簽訂預售合同時,雙方會對交易房屋相關事宜進行確認。

這里內容包括:

①房屋的基本情況;②買賣雙方的基本情況;③房屋價款;④定金;⑤正式合同的簽署期限。

確認完畢后會進行購房資質審核,審核通過才能正式簽訂購房合同。而這里面,購房合同內容也要看清楚。

一般包括:①合同約定的雙方當事人;②房子基本情況;③房屋款價和支付方式;④房屋交付使用方式和條件;⑤面積差異處理;⑥產權登記;⑦公共及配套設施條款;⑧違約責任。

最后,需要注意合同收費條款中有沒有違規現象,一定要仔細看完確認無誤后再簽字。

買房攻略五:在收房時所交費用,必須了解,避免被中介坑錢。

一般而言,新房收房所交費用大致可以三類:

1. 交給國家的,屬于稅費類項目

2.交給開發商的

3.交給物業公司的

1.交給國家的,屬于稅費類項目

契稅、房屋維修基金、房屋抵押登記費、證照印花稅和工本費。

①契稅

首套面積90㎡以下,按房價的1%征收,90㎡以上按1.5%征收;二套面積90㎡以下按1%征收,90㎡以上按照2%征收。

何時交?按規定,辦房產證時交契稅。而且只有稅務機關才有權收取,物業公司無權收取。

契稅一般是由房企代交的,也可以自己繳納,在辦理房產證(不動產證)時繳納。

②房屋維修基金

所謂房屋維修基金,又稱住宅專項維修資金,是包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。商品房 (經濟適用房、集資建房 )維修資金交存標準 :多層住宅(7層以下,不配備電梯的),60元/㎡;多層住宅(配備電梯的),90元/㎡;小高層、高層住宅(7層以上,含7層),145元/㎡。拆遷安置房屋維修資金交存標準:多層住宅(7層以下 不配備電梯的),60元/㎡;多層住宅(配備電梯的),90元/㎡;小高層、高層住宅(7層以上 ,含7層),90元/㎡。業主應當在房屋交房前,交納房屋維修基金。首期房屋專項維修資金,業主可以直接存入房屋專項維修資金專戶,也可以委托房地產開發企業代交。委托房地產開發企業代交的,房地產開發企業應當自收到房屋維修基金之日起30日內,將代交的房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。業主應警惕開發商私自挪用房屋維修基金。比如,雙府新天地小區因開發商違規截留了房屋維修基金,小區環境以及公共基礎設施出現問題時,物業沒有維修基金無法修理;百欣小區房屋維修基金被挪用后,業主拿不上房產證等,這些問題都嚴重影響了業主的日常生活。

③房屋抵押登記費

辦理按揭貸款時由產籍中心收取抵押登記費,80元/套。

按照規定,如果購買的是期房,在整個購房流程中,產生抵押權登記費用的環節有兩處:

一處是購房者簽訂商品房預售合同后,在辦理按揭時,與貸款銀行共同申請辦理預購商品房抵押權預告登記,此時產生80元/件(非住宅為550元/件)的抵押權預告登記費;

第二處是商品房竣工交付后,購房者需要與貸款銀行共同申請辦理房屋抵押權登記,此時又產生一筆80元/件(非住宅為550元/件)的登記費用。

登記費的收取對象為申請人。房屋所有權的抵押應當向房屋權利人收取,而商品房的預抵押登記其登記費應當由抵押權人支付。

還有其它的證照印花稅5元/本,工本費10元/本等。

2.交給開發商的費用項目主要包括以下幾個方面:

①房屋尾款:這個是根據雙方合同約定。現在除了分期付款的,按揭或全款付的不存在。

②房屋面積補差款:這一筆費用遵循多退少補的原則。

我們現在購買的新房大多數都是期房,雖然簽訂的購房合同中都有記錄好房屋的面積,但在收房的時候,房屋面積多多少少都會有些差距。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條:出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的按以下原則處理:

第一種情況:面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持。

第二種情況:面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。

買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人。

房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

③車位款:針對需要購買車位業主,雙需另行簽署合同(原購房合同約定贈送車位除外,要注意車位產權)。

④裝修費用:根據業主與開發商補充協議。

3.交給物業公司的費用主要包括:物業管理收取費用項目和物業裝修管理收取的費用。

物業服務收費應當遵循公平、公開、合理、質價相符的原則,按照不同物業的性質和特點,分別實行政府指導價和市場調節價。

物業管理收取費用項目:

①物業管理費

如果新房驗收沒有問題,物業服務費由業主收房后次日按月交納。

具體收費標準:依據物業服務等級標準,綜合考慮小區容量、場地設施、企業成本、業主承受能力等因素制定,定期調整并保持相對穩定。物業服務企業與業主在政府指導價之內通過合同約定物業服務費。

②停車管理費:符合交付條件的車位,停車服務費從交付次日起由業主按月交納,對臨時車輛停放服務費應當限定單日收費最高上限,不得限制或者妨礙業主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。

③其他服務費:物業服務企業根據業主委托或者個性化需求提供《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外且由業主自愿選擇的服務項目所收取的相應費用。

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物業裝修管理收取的費用:

①垃圾清運費:業主可以自行或者委托物業服務企業清運裝修期間產生的垃圾。委托物業服務企業清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。

②裝修工臨時出入證制證費:根據小區情況而定,一般不超過5元/證。

交房時,開發商和物業可能會列出的相當多的費用交納清單,其中部分為合理,但有很大部分很可能為不合理收費,所以大家要特別注意上述所講的應繳費用,以免被坑,花冤枉錢。

根據《商品住宅銷售價格構成管理辦法》,如開發商會要求業主交納電力增容費,煤氣、天然氣、電話等初裝費、開通費等等,對此,業主完全可以拒絕。

《商品住宅銷售價格構成管理辦法》明確規定對于新建住宅,所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包含在房價之內,同樣購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統、寬帶系統等,而未明示在交房時需另外收取費用的,在交房時也不應就相關項目收取各種名義的初裝費、開通費。如果在合同外新增加設備,則可向自愿接受相關服務的買房人收取,但不應在交房時向不希望接受相關服務的買房人強行收費。

綜合上述,買房要怎么挑選?在買房前應該如何規避風險?簽合同過程應該要注意哪些事項?收房應繳的費用以及應該拒絕繳納的費用。優米瑰秘匯小編都一一羅列清楚了,希望對大家有幫助,如果喜歡我的文章就多多轉發吧,優米瑰秘匯的小編會繼續努力為大家帶來更加實用的選購指南,如果大家想了解其他的產品的選購文章,也可以留言,優米瑰秘匯的小編會多多為大家更新。

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