買房合算還是租房合算

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問: 我在一座二線城市生活了16年,一直租房住。過去5年,我租住了一套2室戶,每月的租金是3200元。房東人很好,5年沒有漲過房租。最近,他打算將這套住房賣掉,售

問:

我在一座二線城市生活了16年,一直租房住。過去5年,我租住了一套2室戶,每月的租金是3200元。房東人很好,5年沒有漲過房租。最近,他打算將這套住房賣掉,售價為300萬元,問我是否有意愿買。如果買房,我需要將大部分的積蓄變成首付,每月的房貸支出壓力也不小;不買,可能就要另外租房,房租也會漲到每月4000元左右。請問我是買房合算還是租房合算?

標叔:

買房和租房,究竟哪個合算?是一道很難回答的問題,這里面既有經濟的因素,也有非經濟的因素,不能一概而論。

如果房價不上漲,單純從房租的角度看,買房不合算。300萬元的房產,每年的租金收入也就4.8萬元,租金收益率才1.6%。而目前銀行理財產品的預期年化收益率還能達到4%,如果擁有300萬元,只需購買低風險的銀行理財產品,就足夠覆蓋房租的支出。就算房租會上漲,按每年5%的漲幅計算,19年后,租金才能漲到每月1萬元左右,與理財產品的收益相當。像你的房東5年不漲房租,絕對是碰上好心人了。

但如果房價上漲,情況就不同了。假設你首付100萬元,房貸200萬元,期限30年,貸款利率為基準利率4.9%的情況下,每月的還款額為10675元,30年的購房總成本為484萬元(未計算購房稅費)。而如果房價每年的平均漲幅為3%,則30年后這套房產的總價將達到728萬元,還是相當合算的。

房價會不會漲呢?主要取決于這幾個方面:一是房產周邊的改善情況,比如地鐵的通車、商業配套的改善等;二是居民收入的增加,購房能力提升;三是銀行房貸利率的變化,如出現降息等情況,會減少房貸支出,增加購房者的購買力;四是人口的流入,會導致住房需求增加。目前,比較確定的是居民的收入仍在上升,決定了房價很難出現下跌的情況。

從現金流的角度分析,買房不僅要消耗你100萬元的金融資產,每月的還款也比房租多6000多元,肯定是有一定經濟壓力的。但隨著房租的上漲,你的還款壓力反而在減小。如果不買房,19年后,房租的壓力會超過房貸還款的壓力。

除了經濟因素外,我們還要考慮非經濟的因素。你在這套房子里,已經居住了5年,對周邊的環境肯定是相當熟悉,由此會產生一定的安全感。如果你不買下此套房,就要重新找新的房源,是否能碰上這么好的房東很難說,經常換房會增添你的漂泊感。

我個人認為,如果你的資金可以負擔購房的經濟壓力,可以考慮買下這套房產,既解決了自身的居住問題,又增加了一項比較安全的投資,還是很值得的。加上你和房東之間可以進行直接交易,減少了中間環節的費用,也降低了購房的成本,這樣的機會也很難得。

當然,如果你不希望承受太大的還款壓力,繼續租房也同樣是合理的選擇。

(文章來源:理財周刊)

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