關于弘陽地產破發的背后

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伴隨著持續的對外擴張和積極的土拍市場表現,往往帶來的是資金鏈的緊張。截至2018年末,弘陽地產需1年內償還的銀行貸款與其他借款為82.34億元,需于1年內支付的優先票據為25.93億
伴隨著持續的對外擴張和積極的土拍市場表現,往往帶來的是資金鏈的緊張。截至2018年末,弘陽地產需1年內償還的銀行貸款與其他借款為82.34億元,需于1年內支付的優先票據為25.93億元,其所持有的貨幣資金為124.56億元,而可動用的僅為62.23億元。
過去的兩年,弘陽地產的借款總額分別為116.29億元、219.19億元,同比增長率為88.49%。自打去年11月以來,上市公司就累計進行了4次高息發債。
2018年11月,弘陽地產發行了一筆于2020年到期,金額為1.8億美元的優先票據。此后的1個月,又發行了一筆2億元美元的優先票據,到期日與前者相同,利率均為13.5%。今年3月,上市公司發行了其首筆優先票據,于2021年到期,金額為3億美元,利率相較前兩次有所下降為11.5%。4月,再次發行了一筆于2022年到期,金額為3億美元的優先票據,利率為9.95%。
弘陽地產在發行上述優先票據時均表示,擬將所得款項凈額用于為現有債務再融資及一般企業用途。說直白一點,就是借新債還舊債,但債務成本又較之其過去兩個年度攀升了不少。據其招股書披露,2016年、2017年上市公司的債務實際利率分別僅為7.72%及7.52%。
與此同時,弘陽地產的現金流一點也不好。過去的兩年均為負值,具體為-34.98億元和-26.28億元。
2017年、2018年,上市公司的負債總額分別為328.68億元、540.72億元,相應總資產為413.25億元和679.22億元。經計算,前后兩年的比率分別為1.645和1.643。不難看出,弘陽地產的負債擴張幅度稍稍快于總資產。
智通財經app了解到,過去兩年,弘陽地產的毛利率分別為40.6%及31.25%,凈利率分別為19.47%、14.32%,均呈現出下滑態勢。而后者的下滑,則是由于三費費率上升所致。2016-2018年,上市公司的三費費率分別為9.18%、16.08%和16.53%,整體攀升較快。
下調增速后的銷售壓力
2018年,弘陽地產實現銷售額473億元,較之2017年增長84.2%。盡管在規模上維持著高增速,但距離曾煥沙曾于2017年提出的 500億元 目標還差27億元。
從地區貢獻來看,南京是其貨值的第一大來源,以146.84億元的銷售額,占比31.02%。該市與常州、南通、蘇州、無錫和徐州6大城市共實現銷售額391.42億元,這也是去年江蘇省為上市公司所貢獻的貨值,在年度銷售額中占比82.69%。此外,合肥、武漢分別實現銷售收益47.48億元和26億元,成為弘陽貨值來源的第二梯隊。
而武漢的金額則是由印月府1個項目拿下的,合約銷售均價16559元/㎡。進入武漢首年,就為弘陽地產帶來5.49%的銷售額,上市公司繼去年9月作價16.37億元,收購廈門英泰富所持有的名流置業武漢有限公司55.25%股權,以獲取后者所持有漢陽區鄧甲村的住宅物業,今年2月又持續進行收購也就不難理解了。
鄧甲村住宅物業,包括七幅地塊(NK1至NK7)。其中,NK1為空置土地,總建筑面積約為20.42萬㎡。NK7現正在開發中,總建筑面積約為68.84萬㎡,預計可售建筑面積約為51.92萬㎡,預期于2021年12月竣工。此外,NK6地塊還有1.85萬㎡可售。
2019年2月,弘陽地產間接控股子公司南京紅太陽繼續作價11.78億元,收購南京臺亞所持有的名流置業武漢有限公司39.75%股權,使得持有后者股權比例升至95%。
如果仔細深究弘陽地產的規模發展史,就發現弘陽地產的高速發展是在過去3年里完成的。據克爾瑞研究中心數據,2016年弘陽地產的銷售額為156.8億元,與德信地產一起名列房企第100名,而2015年該名次為廈門國貿,銷售額為103.8億元。且2015年TOP100銷售榜單并未出現弘陽的身影,這也說明了上市公司是于2016年突破百億銷售大關的。
此后的1年,弘陽地產繼續以256.94億元的銷售額,維持著147.53%的增長率。歷經了兩年的快速增長后,上市公司將2019年的目標定位600億元,相較2018年僅增長26.85%,顯然大幅下調了增速。
截至5月31日,弘陽地產實現累計合約銷售金額為203.43億元,僅完成了下調后年度目標的33.9%,這也意味著剩余近7成的銷售目標要在接下來的7個月里完成,下半年的銷售壓力將大為增加。

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