樓市正在從量變到質變,房價將會由假摔變真跌

將本文分享至:

在樓市的分析之中,我們認為經濟學家李迅雷的分析更加務實理性,數據詳實,值得房地產圈內外的人學習。最近,李迅雷就當前的宏觀形式發文稱 地產的韌性正在逼近臨界值 。我們認為
在樓市的分析之中,我們認為經濟學家李迅雷的分析更加務實理性,數據詳實,值得房地產圈內外的人學習。最近,李迅雷就當前的宏觀形式發文稱 地產的韌性正在逼近臨界值 。我們認為房價經過幾輪快速的上漲后,現有的收入難以支撐繼續上漲。當前各城市轟轟烈烈的打折表明房地產市場正在快速降溫。李迅雷所說的 臨界值 其實已經到來,具體分析如下:

買房不滿意,后悔來不及,請先看 樓市實戰,買房路上12堂必修課 ,記得先點右上關注,再查看。

一、截止上月,70城和百城房價房價維持在正增長,但是,同比漲幅逐漸回落。結構上,一線城市房價增速低位徘徊,二三四線從高位逐步回落。雖然房地產市場在降溫,大面積下跌暫未開始。房價上海的 余熱 還在,追漲殺跌的心態還在。其實,從國家統計局公布的數據,9月房價實際上下降了5元每平米,10月房價數據暫未公布。

樓市正在從量變到質變,房價將會由假摔變真跌  

二、房地產銷售端的回落速度非常慢,主要原因是房地產市場的需求更多來自 追漲殺跌 帶來的慣性所決定。2017年、2018年商品房銷售均在17億平米左右,今年銷量大概率與去年持平。如果按住宅銷售面積對應的可居住人數來看,每年新建住宅大概可容納4000多萬人居住,近三年住宅銷售量可供1.2億人居住。

新建住房這么多,新生人口需求能滿足嗎?我們來看一看人口出生數據。2017年出生人口為1723萬,2018年出生人口數量是1523萬,2019年出生人口大概率繼續減少,不超過1500萬人。近三年出生人口總和不超過4746萬人。

我們把三年新建住宅數量和新生兒數量做一個對比,按人均40平米住房需求滿足后,還會空置約31億平米住房。這31億平米住房以后以大概率會空置了(部分人員由老舊房屋搬至新房,原有的舊房就會空置,所以,這里31億平米是三年建設帶來的空置總量),因為,截止2017年,城鎮戶均住房為1.18套。房子實際上已經供大于求。正如李迅雷所說,買房的來源于 追漲殺跌 帶來的慣性,這個慣性我們認為,很快會消失了。

樓市正在從量變到質變,房價將會由假摔變真跌  

三、住宅庫存正在觸底回升,房價走平和下跌的城市逐漸增多。官方統計商品房的實際庫存水平遠低于實際水平。統計局口徑是已經竣工但未銷售出去的商品房。實際銷售的是期房,一開工沒多久就開始賣了,就形成供給,沒有賣掉實際上就已形成了庫存。按照歷史經驗,一旦庫存達到某個臨界值,價格就會出現回落。從上面近三年住宅銷量與人口數量及當前的真實庫存來看,量價齊跌的臨界點正在向我們走來。

樓市正在從量變到質變,房價將會由假摔變真跌。

網友評論 >

人工智能正在在各種

在過去的幾年中,信息安全一直都是基于防病毒方案、隔離技術和加密技術的組合

我要提問

廣告聯系 | 報紙訂閱 | 法律聲明 | 網站地圖 | 關于我們 | 友情鏈接 | 上海工商 | 舉報中心

增值電信業務經營許可證 滬B2-20050348號 互聯網視聽節目服務(AVSP):滬備2014002 刪稿聯系郵箱:[email protected]

版權所有 上海第一財經傳媒有限公司

技術支持 上海第一財經數字媒體中心

排球网架